1000年に一度の出来事がある日突然起こったら1
ある日突然収入がなくなったらどうしましょう？
貯蓄を切り崩す、失業保険をもらう、再就職して働く、色々あるでしょうがその全てができない場合はどうすればよろしいのでしょう？最近のコロナ禍でそういう人も増えて入ると思いますが、今から10年前に私もそのような状況になったことがあります。
2011年3月11日に東日本大震災がありました、震災当時は私の経営する会社の事務所は仙台駅前にあり、自宅もそこから徒歩10分程度のマンションを借りていました。10階の事務所はぐちゃぐちゃ片付けが大変です、マンションは2階でしたので物理的な被害はほとんどありません。
家族は私の会社で働く妻と高2の息子、中2の娘がおりますが全員無事。震災時私と家内は津波被害の大きかった多賀城市のスーパーにおりましたが高台のようで、車の中でテレビを見ながら大変な状況であることを知りました。
子どもたちは学校にいる時間帯ですし、学校体育館なんてというのが避難所なわけですから心配することもありません。翌日には自宅マンションに全員集まり無事を確認、そこからはほとんどの店が営業していないので食料や物資の調達の日々となっていきます。
そして仕事ですがこれがそれどころではない、私が大丈夫でも取引先やお客さんが大丈夫ではないのです。新幹線をはじめ公共交通機関は止まっている状態、連絡が付かない人もいる、結局売上的には何もできない状況で1ヶ月が過ぎていきました。
亡くなった方やけが人も多い中、家族は全員無事でケガもない、津波で家や車が流されたわけでもない、特に目に見えた物理的被害は全くありませんでしたので、まだこの段階では私もこのあと全てがなくなるとは想像もしていませんでした。
この1ヶ月後からとんでもない地獄の日々が続いていくのです。
住宅ローンを払わないとどうなるか 第3話
住宅ローンが払えないとすぐに競売になるかと言えばそんなことはありません。では具体的にどれくらい支払いをしないと競売になるかといえば、概ね6ヶ月が目安です。
流れとしては、
①滞納し続けます→金融機関から催促書や督促が届きます
②期限の利益の喪失（借り主が将来に渡って払うという利益がなくなる事）→一括返済の通知が来る
ここまで3～6ヶ月
③代位弁済で債権が保証会社に移行（債権回収会社へ移管）
④債権者が競売の申立→裁判所から競売開始決定通知が届く
ここまで1～2ヶ月
⑤裁判所から現地調査の通知→執行官、鑑定士、鍵屋の自宅訪問
約1ヶ月
⑥配当要求終期の決定、公告→裁判所で情報が公開される
⑦期間入札決定の通知→入札日程、売却基準が決まる
約3ヶ月
⑧競売の公告3点セットの公開→裁判所、ネット、情報誌で詳細を公開
約1ヶ月
⑨期間入札開始→入札希望者が入札
⑩開札日→落札者決定
約2週間
⑪売却許可決定→買受人の確定
約2週間
⑫買受人（一般競争落札者）による代金納付
⑬買受人（一般競争落札者）からの立ち退き請求→明け渡し（強制執行）
約1ヶ月
とこのような流れで進んでいきます。
⑧まではぎりぎり競売の回避策は打てますが⑨になればもう回避はできません、とはいえ⑧でもほぼＯＵＴです。とにかく滞納が始まる前に考えるのが一番いいことですし、最悪でも滞納が始まった時点ではもう競売回避に向けて対策を講じる必要があります。
とはいえ、住宅ローン問題の知識が無い方が、ご自身に適した競売回避策をすることはほとんど不可能に近いでしょう。ですから困るのは当然です、皆様そう言われます。無数の情報が存在する中で、どれが自分にぴったり合うかを探し出すことは容易ではありません。
無料相談やネットを見ても、聞き慣れない言葉と理解出来ない数字の羅列しかありません。住宅ローン問題の判断基準は自分で難しいことを考えるのではなく、信頼できる専門家の知恵を使うのが一番早く、そして一番リスクが少ないと言えます。
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住宅ローンを払わないとどうなるか 第2話
住宅ローンを払えなければいずれ競売となってしまいます。競売には大きなデメリットが2つあり、
①競売となれば市場価格をはるかに下回る価格で売却されることです。
日本の不動産ローンのほとんどはオーバーローンになっている現実があります。例えば3,000万円の物件を購入した場合金利1%でローンの総支払は3,600万円となります、つまり600万円余計に支払うことになるわけです。ですから10年順調に返済していたとしても大きな利息も払っているので本人が考えているより元金は減っていないのです。
加えて毎月時間の経過とともに物件は経年劣化で汚れたり傷んだりしているわけですから、市場価値は下がっているのが一般的です。加えて30代の若い世帯が購入するのは郊外の振興住宅地が多く中古価格が低いのが現実です。
②競売情報は誰でも閲覧可能です。
競売になると裁判所やネットに情報が公開されます。つまりその競売情報を誰もが見ることが可能なわけですから、例えば不動産屋や金融関係者がその情報を元にアプローチを掛けてくるわけです。
さらに当然のように裁判所の物件の現地調査もあります、ちゃんと物件調査日時を指定して訪問に来ますが、当日居留守を使おうが不在にしようが鍵屋も同行ですので強制的にカギを開けて自宅内に入って調査をします。
すべてが法で認められているわけですが、このようにプライバシーへの配慮も特になく心穏やかに解決ということは非常に難しくなります。
このように競売になってしまえばプライバシーへの配慮もなく、市場価格を下回る金額で売却され、競売のお金で住宅ローンのすべてを払いきれるわけでもありませんので差額の借金だけ残ってしまいます。
そうすると借金と精神的なダメージが残りその後の生活もままなりません。そうなる前に必ずご相談下さい。
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心穏やかに解決できないのは住宅ローンが払えない場合の流れがわからないからです。流れがわかれば対策が可能となります。第3話へ続く
住宅ローンが払えない時の相談先
住宅ローンが払えない時に一番困るのが『どこに相談すればいいのか』ということです。普通まずは金融機関に相談すると思います、大体は半年間だけは利息だけの払とかに応じてはくれるでしょうが、それは問題の先送りにしかなりません。
特に半年後に払える目処がなければ半年後再度利息払の延長をお願いするしかありません、そして更に半年後再度お願いするとなった時に今度は金融機関がそのお願いを受けてくれるかはわかりません。
なぜならそれいつ立て直せるの？との目処がないからです。これ以上は延長できませんと金融機関に言われたら今度はどこに相談に行きますか？
この質問をすると弁護士と大半の方が答えます。では弁護士に行くとどう言われるでしょう？自己破産を言われるでしょう、当たり前ですが住宅ローンを払えないのだから借金を消すにはそうなるでしょうし、それが弁護士の売上になる源泉ですから当たり前です。
破産は嫌だと次に相談に行くのが不動産屋です、自宅の売却に行くわけですがこれもうまくいきません。なぜなら日本の住宅ローンの大半はオーバーローンですので仮に売却できたとしてもローンの残が発生してしまうからです。
すると担保としての金融機関の抵当権が残ったままとなるので、それを外すためには売却金額に不足するローンの残をすべて返済する必要が出てきます。つまり売却もできない状態なのです。
そしてこのまま返済もできずにいると金融機関から一括で住宅ローンを返済するように連絡がきます。そして競売へとなってしまいます、競売となれば市場価格をはるかに下回る金額で売られることになりますし、
裁判所からの現場での調査や裁判所で情報が開示され、それはネットで誰でも簡単に見れますので精神的にも非常に負担が大きいです。
そこで競売を回避する策として任意売却やリースバックといった手段を使うわけですが、ここにも問題があります。いずれにせよ市場価格を上回ることはまずないわけですから、売却できたとしても必ず債務は残るということにあります。
つまり任意売却やリースバック業者に相談したとしてもすべてが解決するわけでは無いことが多いのです。それを解決できるのが住宅ローン難民エールプランナーとなるわけです。
そして私がその住宅ローン難民エールプランナーなのです。
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住宅ローンを払わないとどうなるか 第1話
毎月の住宅ローンを払わないとどうなるか？
こんな質問をされることもあるのですが、結論を言えばすぐにはなにも起こりません。引き落とし出来ず10日位は入金確認にズレが生じるので金融機関から連絡がくるのは2週間後くらいです。
その後の対応は金融機関によって変わります。電話がくる、郵便物がくるといった1ヶ月レベルだとあっさりした感じでくるのがほとんど、2ヶ月分をまとめて翌月引き落とすか先に振り込むかの対応となります。
払えないからといってキャッシングなど借金で借金を返してはいけません、ショッピングをリボ払いにして現金を返済にあてるというのも最悪な行為です。金利1%レベルの住宅ローンを15%以上もあるキャッシングのローンやショッピングリボで埋めればあっという間に破綻。
事業主や法人経営者のように3ヶ月後には大きな売上が入るのでそこまでのつなぎとか、金利の大きなもので埋めてもすぐに返済の目処が立つような方であれば別ですがお勤めの方であればそのような行為は自殺行為でしかありません。
住宅金融支援機構では2020年2月は15件だった相談件数が、3～5月は2,250件になったようで、住宅ローンの相談はこのコロナ渦で非常に増えています。ですからこの1ヶ月でも支払いが厳しくなったらすぐに金融機関に相談に行くことをオススメします。
例えばボーナスが出なかった、奥さんのパートが無くなった、でも半年後には改善できるといった見込みがある時は半年間だけ利息だけを支払って元金をそのままにするという交渉をしてみることです。
3,000万円のローンで毎月の返済が10万円とすると利息が35,000円位でしょうから、半年間だけはこの利息35,000円だけを支払って返済期間を延長するということになります。
払えないからといって金融機関に相談もせず、金融機関からの連絡や催促書、督促状も無視しつづけると期限の利益の喪失となり一括弁済の通知が届きます。そうなると代位弁済で債権が回収会社に移管されることになります。
そうなると一括で払うことなぞまず出来ませんので最終に競売となり、そのための手続きに進んでいくことになります。彼らは別に半社組織ではありませんので、ドラマで見るような心配は無用です。やり過ぎれば困るのは回収業者側なのです。
但しこの競売についてですが大きなデメリットがあります、この競売が悲惨な結果をもたらすことになりかねません。
第2話へ続く
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毎月の家計が苦しいという相談への回答
毎月の家計がめちゃくちゃという方が多いと思います。いくらあれば足りるのかというと毎月手取り50万あればいいかなという感じです。
手取り50万円というと総支給で70万円くらいです、日本では年収800万上が8%、600～800万が10%、400～600万24%、200～400万34%、200万下24%という比率です。つまり手取り50%の人は8%しかいないのです。
ですから夫婦の収入を併せて50万円、これが一応の目安です。
保険相談に来る方にはライフプランというのがセットになっているようで、そういうご相談もあるのですが個別でプランニングというより、「この見本をみてどう思います？」と聞くようにしています。
その内訳ですが、
住宅ローン10万
光熱費 25,000
電話通信 20,000
交通車 30,000
食費 10万
遊興費 40,000
服代 20,000
教育 80,000
日用品 10,000
保険 30,000
これで合計45万円くらいです、子供二人の家族でだいたいこんな感じ。
貯蓄は収入の10%が目安と言われているので、毎月貯蓄に5万円✕12ヶ月✕17年=1,000万なのでお子様二人の教育資金もばっちし、ボーナスで車や電化製品の買い替えとなるはずです。
と言うと、だいたい「え？」と言われます。
夫婦二人合わせて手取りベースなら40万と言われる方が多い。貯蓄に総収入の1割を回すのが原則とすれば、残り36万円ですから貯金どころか毎月赤字、つまり貯蓄どころか生活もままならなくなるのです。
この内訳表を見ればわかるようにこれ以上削るところなどほとんどないのです。他所のFPや保険屋に相談しようものなら遊行費40,000は高い、とか言いそうですが文化的生活を求めなければ削ればいいんでないですか？ということです。
遊行費は、人との付き合いを全くしない、旅行にも行かないということです。1回飲みに出れば5,000円は出るでしょうし、子供の小遣いを5,000円として二人分で10,000円、1年に1回位旅行に行くとすればそれらも毎月の平均に伸ばせばここに入ります。
教育費も塾に行かせれば毎月30,000円くらいです、子供二人ならその倍、公立の学校でも行事や部活で結構なお金が出ていきます。食事代も旦那さんの昼メシ代1,000円✕20日=20,000円です、それに月に一度家族で外食すれば最低5,000円は掛かるでしょう。
そして貯蓄は出来ず、リボや分割払い、キャッシングをボーナスで返すという自転車操業に陥ります。そしてボーナスや給与のダウンで計画がパー、貯蓄に手を付けるということがよくあります。特にコロナ渦では多いことが予想されます。
大体FPや家計のアドバイザーとやらはここを削れの節約しろの言い出しますが、わたしは収入を増やすほうが良いですよとお伝えしています。
日本人は我慢が大好きですが文化的な生活を捨ててしまえば何の意味も無くなります、湯水の如く使う浪費は看過できませんが上記の内訳くらいが普通の水準なのです。
ですがそんな簡単に収入は増えないという人がいます、勤務先の給与が少ないなら時給仕事のバイトをすればいいだけなのです。正規勤務先の週2日の休みをバイトして20,000円持ってこれれば毎月10万近くの収入増です。
毎日3～5時間バイトすればこれも同じくらい収入増になります。そんなに働いたら体を壊すとか言われそうですが、私はいわゆるバブル世代です。子供の頃は土曜日も授業があり職場も当然週休2日ではありませんでした。
私は2005年に独立しましたが東日本震災で収入と蓄えを全て無くしました、当時上の子は高2、下は中2でした。ですから震災時40歳過ぎていましたが日雇いバイトに登録して労働時間を増やしました。夜勤もしましたが何ということはありません。
コロナ渦で仕事が無いと言う方もいるのですが、震災時の派遣登録を解消していないので未だに派遣会社から職場案内のメールが届きますがこのご時世でも結構な数はあるようで、収入を上げることは大して難しくないはずです。
20年もすれば子供は社会人です、そうすれば逆に毎月10万円の余剰が生まれるはずです。これ以上支出を減らすより収入を増やすほうが簡単ですよ。
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毎月の家賃を払わないとどうなるか
毎月の家賃を払わないとどうなるか？
こんな質問をされることもあるのですが、結論を言えばなにも起こりません。期限が過ぎて10日位は入金確認にズレが生じるので大家さんや不動産会社から連絡がくるのは2週間後くらいです。
その後の対応は大家さんや各不動産屋によって変わります。家賃保証会社がついているケースですとしつこく、電話が来ます、それも結構な本数、借り主だけではなく保証人がいればそちらにも、一昔前のサラ金レベルです。
さらに営業マンの態度もかなり悪く、借り主だけではなく保証人がいればそちらにも怒鳴り込みレベルの電話がきます。とんでもない剥がしっぷり😂
とはいえそもそも払わない方が悪いので、こういう時は電話には必ず出ることです。出られなくても手が空き次第すぐに折り返しましょう。彼らは別に半社組織ではありません、ドラマで見るような心配は無用です。やり過ぎれば困るのは回収業者側なのです。
大家さんであれ不動産会社であれ同じことです。滞納する時点で悪いのは入居者側です、家賃を払えないのは会社でも世の中のせいでもなく自分自身が悪いのです。
交渉事は会って話をすることをオススメします、なぜ払えないのかよりもいつ払うのかというのが先方の聞きたい事です。それを説明する必要があります、とりあえずなんのアテがなくてもいいのです。
「いつまで払うのか」という事が見えないこともあるかと思います、それも含めて1ヶ月以内にお答えしますととりあえず言ってみましょう、併せて家賃をどうにか下げてもらうことも交渉してみましょう。
なるべく回答期限はあったほうがいいので、家賃値下げ交渉や1ヶ月と長めの期限を申し出るのがコツです。1ヶ月も待てるか！と言われたらでは半分の2週間では？と言い返すことが出来ます。
値下げ交渉を併せるのも、そこにには応じられないが代わりに少し猶予をあげますよ、という心理にする効果があります。交渉事ですが主導権はこちらにあると思えばよろしいのです、エラソーにすることも卑屈になることもありません。
私の場合は住居は保証会社、事務所はビルのオーナー会社が交渉の窓口でした。結論から言えば滞納している時点で払える目処はないのです。とはいえこちらも粘りたい、なぜかといえば次が何も決まっていないからです。
そのために必要なのが期限です、強制執行されるまで粘るとかそんなことをしても時間のムダ。破産事業停止するのであればそれの手続きもしつつ、次にどこに引っ越すのかを手配する必要があります。
この期限についてですが、納得してもらいやすいのが敷金です。敷金を家賃に充ててもらってそれで充てられなくなった時点で退出します。ビルオーナーにも住居マンションの保証会社にもそれで納得してもらいました。
それで事業停止と安い家賃の住居への引っ越しとなりましたが、家賃は敷金で埋めてもらうとして問題は退去のためのクリーニング費用です。よくこのクリーニング費用を敷金で充てるので戻ってこない云々という話がありますが、
クリーニング費用についてはお金がないので払えるわけはないのです。家賃が払えず敷金を全額充ててもらったので払えません、と詫びるしかありません。
基本的にはすんなり退去しているわけですから向こうもこれ以上関わりたくないも現実でしょう。さらにもう破産の準備をしてますということまで告げておけば、債権にしたところでどうせ回収できないのはわかるので「いいです」とはなるかと思います。
とにかく払えないのであれば期限を設定して早く動くことです、整合性の取れない逃げ方ではこちらも出口戦略が無くなり路頭に迷うだけですし、先方への交渉も出来ない状況が続くことになるだけです。
交渉を有利に運ぶには逃げ回ることはやめることです。
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